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彩神大发2023-01-31 16:05

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国是访问丨新世界中国行政总裁:房地产企业如何穿越周期?******

  文/庞无忌

  2022年以来,房地产市场持续探底,行业格局变动加剧。据机构统计,今年前11个月,“千亿房企”(销售额超1000亿元),减少近半,“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。

  率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企,或许在穿越周期、探索新发展模式方面,能提供一些经验和借鉴。

  老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示,在过去50年的发展中,新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境,所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外,前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。

  独特的发展模式

  这些年来,许多内地房企激进扩张,追求高周转,但负债高,经营风险大;而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为,新世界走出了一条不同于两者的发展路线,“我们既不是单纯的香港发展商,也不是单纯的本地发展商”。

  2021年1月,新世界中国将总部从香港搬到广州,这是公司本地化的重要一步。黄少媚说,总部落户广州后,公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快,非常接地气,在速度上跟本地企业不相上下。不同的是,在设计上,新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势;在经营上,也仍然采用港资企业独有的管理模式。

  在她看来,企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售,也做自持租赁,租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼,当企业遭遇风波、销售利润下滑时,又有长期稳定的租金流弥补,同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题,“帮助企业穿越寒冬”。

  聚焦四大核心城市

  新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始,新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后,新世界调整了内地布局,其关键词就是“聚焦”。

  从2016年开始,新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展,特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市?

  黄少媚说,首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次,新世界在这些城市得到了广泛的支持;而且,这四个城市的发展基础好,适合打造城市地标、高端物业等项目,这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。

  以粤港澳大湾区为例,“我们一直在做粤港澳融合”,黄少媚透露,十年前,周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区,去年新世界中国总部落户广州。近年来,新世界加大投资力度,在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元,其中包括大量的旧改和城市更新类的项目,如:深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。

  除了地产项目外,集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区,在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年,新世界收购了香港富通保险,现在正积极申请内地牌照,未来落地地点也选在深圳。

  多元化生态圈

  建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。

  黄少媚说,新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域,“别的发展商很少像我们一样,一个母公司同时做地产也做珠宝。”

  她表示,简单来说,我们商场建好后由K11运营;酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店;教育板块有周大福教育;医疗领域有Humansa仁山优社;珠宝方面有周大福。

  黄少媚透露,今年,新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务,将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点;新世界集团携手周大福教育集团,引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校,位于广州南站附近,接近香港高铁站,已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目,未来将是深圳最大的购物中心。

  生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如:买房其实也是买配套,她指出,在做城市综合体时,如果没有瑰丽酒店,没有K11品牌,单纯做住宅,那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外,在新世界的生态圈中,消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子,得到积分,可以去瑰丽消费,去K11买东西,买珠宝,或者去医疗机构体检或者看病,积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是,联合起来的多种业态也能推动产能融合,满足多元化的生活场景。

  过去,内地房地产市场的发展是“以量取胜”,但需求就这么多,量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型?黄少媚说,只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬,迎来春天。

  • 定制度、强引导、通堵点 宁夏科技成果“跑”出实验室******

      刚刚过去的这个秋天,一个名叫“宁芦1号”的芦竹新品种惊艳了宁夏人——其新材料及组织培养快繁技术以220万元金额成功转让,刷新宁夏农业领域单项科技成果转化金额最高纪录。

      “宁芦1号”卖出好价钱,是宁夏职务科技成果赋权改革结出的硕果。

      2020年5月、2021年12月,科技部等九部门、宁夏科技厅等十部门分别印发《赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权试点实施方案》,分领域选择科研机构和高等院校开展试点。

      激发科研人员创新积极性,离不开科技成果转移转化。从国家到宁夏,都在铆力破解科技成果“变现难”。

      宁夏农林科学院固原分院买自珍研究员开展田间调查工作宁夏农林科学院供图

      完善制度 推出“1234”流程

      “科技成果只有转化才能真正实现创造价值。”改革推进会上,宁夏农林科学院院长刘常青的话掷地有声。

      作为自治区两家试点单位之一,宁夏农林科学院在实践探索中转思路、建机制、强服务,赋权改革试点工作稳步推进。

      今年伊始,该院迅速成立由院长任组长,院分管领导任副组长,成果转化处、科研处、计财处等相关处室负责人为成员的赋权工作领导小组,高标准推进赋权改革试点工作。

      这需要加强顶层设计。

      “我们在广泛调研的基础上,借鉴外省成功经验,结合院内工作实际,制定出台了《赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权改革试点工作方案》。”刘常青告诉记者。

      围绕成果评价、认定、赋权流程、权属变更等重点环节,该院悉心设计了文本及配套制度,明确赋权成果类型及转化方式,在枸杞、生物农药、酿酒葡萄等领域探索建立以技术入股为主要方式的成果转化新机制。

      强化激励引导的“1234”赋权流程,应运而生。

      简言之,就是以一项成果完成人(团队)为主体提出赋权申请,提交院赋权工作领导小组审核和院党组会议研究审批后,在院门户网站、院机关和申请人所在单位三级进行公示,无异议后签署备案《科技成果转化实施方案》《负面清单阅知承诺函》等四项文本。

      举一纲而万目张,流程明确,工作开展就有了强力保障。

      在紧锣密鼓推出赋权流程的同时,宁夏农林科学院研究建立了赋权科技成果转化尽职免责机制和职务科技成果转化收益分配机制,把成果转化收益的80%奖励给科技成果完成人,让创新全过程参与者分享更多创新红利。

      改革方案落地见效,需要疾风骤雨,也需要春风化雨。明确职务科技成果转化体制机制的宁夏农林科学院,科技成果转化驶上“快车道”。

      2022年,宁夏农林科学院赋权转化新品种、新技术76项,合同总金额790.35万元,是历年最高金额的1.5倍;其中“宁芦1号”转让220万元,是历年最高金额的2.75倍。“双创”年度和单项历史新高,被宁夏科技厅作为典型案例报送科技部。

      强化引导 试点改革风生水起

      另一家试点单位宁夏大学,始终坚持赋予科研人员成果转化最大的决定自主权,早在2017年就出台了《促进科研成果转化办法(试行)》。

      科研成果是否转化、转化给谁,实际工作中,宁夏大学科研人员完全可以自主决定,并允许与技术需求方进行对接洽谈。为鼓励科研人员实施科技成果转化,在完成科技成果转化后,该校将转化收益的85%直接奖励给成果完成人。

      此次宁夏大学职务科技成果赋权改革,便是之前的“延伸版”。

      该校成立了科学技术研究院成果转化与奖励办公室,大力整合相关资源,建立了全校科研成果管理知识产权创造、运用、保护、管理、运营和服务全链条的工作体系;通过科技成果的收集、汇总、评估等工作开展,搭建起成果供给源与企业需求源之间的桥梁。

      “我们还组建了宁夏大学科技园发展有限公司。”该校科学技术研究院成果转化与奖励办公室主任张龙介绍,宁夏大学通过搭建技术转移转化中心等平台,深度对接宁夏技术市场、宁夏技术转移研究院等社会化技术转移机构,打通了转化最后一公里。

      以前不想转、不敢转,现在积极转、主动转。通过多措并举,宁夏大学科技成果转化实现重大突破。

      截至目前,该校已完成科技成果转化项目35项,累计签约转化金额1387.7万元。其中李广宇团队“化学工程与技术”双一流学科建设重要成果之一“煤及危险废物高温热转化气化系列专利”,以专利权及专利申请权转让的形式成功转化给(北京)环球润博能源科技有限公司,签约总金额达1100万元,实现该校科技成果转化项目单笔交易签约金额千万级突破。

      诚然,高校科研队伍长期以来在成果转化方面的问题仍然存在。张龙分析,这主要是因为学校多数科技成果仍是实验室成果,技术成熟度不高,客观上阻碍了成果转化向纵深推进。

      “另外,成果转化队伍与机构建设不能满足实际需要,既懂科技创新规律,又懂市场商务实践,且懂法规制度的专业人才稀缺;企业对新技术落地积极性不高,这都打击了科研人员的积极性,影响了科技成果落地。”张龙指出。

      打通堵点 利好信号持续释放

      “切实松绑最关键!只有赋予科研人员更大技术路线决定权、科研经费自主支配权、组建团队用人权,他们才能心无旁骛搞研究,聚精会神钻技术。”宁夏农林科学院党组书记罗成虎一语中的。

      科研人员的获得感、成就感、幸福感增强了,继而研发带动产业、产业反哺研发,形成良性循环。

      12月14日,宁夏公布2021年度科技进步奖获奖名单。宁夏农林科学院获自治区科学技术重大贡献奖1项、一等奖1项、二等奖5项、三等奖6项,囊括所有奖项的15%。

      宁夏农林科学院农业生物技术研究中心主任杨建国对职务科技成果赋权改革深表赞同:“这次我们的科技成果‘宁芦1号’以创纪录的价格进行转化,不仅表明成果受到企业认可,更是科技工作者价值的体现。”

      让科研人员放开手脚谋转化,宁夏全力打通职务科技成果转化堵点,赋权改革工作井然有序铺开。

      宁夏科技厅会同自治区党委组织部、发改委、教育厅等部门,建立了联动推进机制,及时发现改革中出现的新情况、新问题,加强研究支持改革试点的政策措施,确保试点工作顺利进行。

      “我们力争充分激发科研人员创新创造活力,促进科技成果转化,为黄河流域生态保护和高质量发展先行区建设提供坚强科技支撑。”宁夏科技厅成果转化与科技服务处处长马俊理表示。

      利好信号持续释放。

      近日,中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》,第二十一条提出要完善知识、技术、数据要素配置机制,再次明确“深化科技成果使用权、处置权、收益权改革,完善职务科技成果转化激励机制。加大科研单位改革力度,支持科研事业单位试行更灵活的岗位、薪酬等管理制度”。

      在罗成虎看来,这将为更多科技成果走出实验室、走向生产线安上“加速器”。毕竟,站在改革另一端的永远都是产业发展、群众受益。(本报记者 王迎霞 通讯员 闫 璇)

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